보증금을 잃지 않으려면, 지금 알아야 할 제도
전세사기는 한순간의 실수로 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금을 날릴 수 있는 심각한 사회 문제다. 특히 갭투자와 깡통전세 피해가 잇따르면서 정부는 전세사기 피해자를 위한 보증금 반환 지원제도를 다수 마련해 시행 중이다.
2025년 현재는 단순 피해 신고뿐 아니라 금전적 지원, 대출 상환 유예, 긴급 주거 지원까지 다양한 방식으로 확대되고 있다.
하지만 제도는 존재해도, 정작 피해자 대부분이 절차를 몰라 구제를 받지 못하는 경우가 여전히 많다.
지금부터 보증금 반환이 가능한 대표 제도들과 신청 방법, 구비서류, 주의사항까지 핵심만 정리해본다.
1. 전세사기 피해자 인정 기준
정부의 보증금 반환 지원을 받기 위해서는 단순히 전세금 분쟁이 아닌, ‘전세사기 피해자’로 공식 인정을 받아야 한다.
• 피해자 요건 (다음 중 하나 이상 해당 시 인정 가능)
• 임대인이 보증금을 반환하지 않고 연락 두절·행방불명
• 다수 임차인에게 중복 계약 체결
• 임대인이 전세보증보험 가입 사실을 고지하지 않고 고의 은폐
• 건축물 등기부상 근저당이 이미 잡혀있는데, 이를 고지하지 않음
• 세입자가 계약서상 확정일자·전입신고를 했음에도 보증금을 돌려받지 못함
• 신청 전 필수 조건
• 해당 건물 소재지 관할 지자체 또는 주거복지센터에 전세사기 피해 신고 필요
• 보증금 미반환을 입증할 수 있는 계약서·계좌이체 내역·등기부등본 등 서류 준비 필수
2. 정부 보증금 반환 지원 제도 구성
① 전세사기 피해자 보증금 반환 특별보증
• 운영기관: 주택도시보증공사(HUG)
• 보증금 반환 책임을 임대인 대신 국가가 일시 부담
• 대상: 피해자 인정자 중 HUG 심사 통과자
• 보증 한도: 최대 1억 6천만 원
• 상환 방식: 피해자가 일정 기간 내 분할 납부
② 전세사기 피해자 긴급대출 지원
• 운영기관: 주택금융공사, SH, LH 등
• 피해 발생 후 이사비용 또는 이중 전세금 발생 시
• 최대 2천만 원 무이자 대출 (소득 요건 무관)
③ 전세사기 피해자 이주지원 주택 우선 공급
• 대상: 기존 주택 퇴거 위기 상태의 피해자
• LH 공공임대주택 긴급 배정
• 보증금 및 월세 대폭 감면 (소득기준 초과자도 한시 허용)
④ 법률·소송 지원 서비스 제공
• 법률구조공단을 통해 무료 소송 대행 또는 상담
• 임대인 행방불명 시 대위변제 청구 가능
3. 신청 절차
4. 지자체 또는 주거복지센터에 ‘전세사기 피해 신고’ 접수
5. 피해사실 조사 후 ‘공식 피해자 인정서’ 발급
6. HUG 또는 LH 통해 보증금 반환·이주 지원 신청
7. 심사 결과 통보 후 지원 개시
※ 서류 미비, 임대인 정보 불일치, 등기부등본과 계약서 상 주소 상이 시 탈락 가능
4. 꼭 알아야 할 주의사항
• 보증금 일부만 지원되는 경우도 있음 (초과 금액은 자부담)
• 확정일자·전입신고가 없는 경우 피해자로 인정되지 않을 수 있음
• 지방의 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 인정 여부 갈릴 수 있음
• 기존의 전세자금 대출 상환 유예는 금융기관과 별도 협의 필요
전세사기는 피해자의 잘못이 아니다.
그러나 구제받을 수 있는 정보와 절차를 모른다면, 책임은 온전히 피해자의 몫이 된다.
가장 중요한 것은 지금 당장 내가 해당 조건에 해당하는지 확인하고, 즉시 피해 신고를 접수하는 것이다.
정부의 개입은 시작됐다.
이제는 당신이 손을 내밀 차례다.
매일말씀저널 | 현명한 크리스천 생활정보
(출처: 국토교통부, 주택도시보증공사, 한국토지주택공사, 대한법률구조공단, 각 지자체 전세사기 피해지원센터)